相続した実家を売却する流れ｜査定前から引き渡しまで

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相続した実家の売却は、相続人と名義の確認→資料収集→査定→売り方の選択→契約→決済・引き渡しの順で進めます。

ここで大切なのは、査定相談、媒介・買取の契約、売買契約、所有権移転を同じ段階だと考えないことです。名義変更が終わっていなくても相談や査定に応じる会社はありますが、最終的に誰が売主になるのか、いつまでに登記を整えるのかは別途確認が必要です。

売却を急ぐほど、査定額だけで決めず、費用を引いた手取り、引き渡し時期、片付け条件、相続人の合意を同じ表へ置きます。この記事では、査定前から売却後の申告確認までを一続きで整理します。

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対応可否や売却条件は物件によって異なります。詳細は公式サイトでご確認ください。

この記事で確認すること

一般的な流れは次のとおりです。物件、相続状況、売り方によって前後するため、工程表として使います。

国土交通省は、不動産売却の媒介業務について、物件調査、価格査定、媒介契約、買主の探索、交渉、売買契約、決済・引き渡しなどの流れを示しています。一方、税務相談、法律相談、登記、測量、建物状況調査などは、媒介契約で当然にすべて含まれるとは限りません。

初動がまだ整理できていない場合は、実家を相続した直後の確認順序へ戻り、期限と権利を先に確認します。

完璧にそろうまで相談を待つ必要はありません。ただし、不明点を隠したまま査定を頼むと、後から条件が変わります。「確認済み」「未確認」「専門家へ依頼中」の三つに分けて伝えます。

最初に、遺言書の有無、相続人、遺産分割協議の進み具合を確認します。兄弟や共有者がいる場合、査定を取ることへの了解と、売却を決める権限は別です。査定額を見てから売るか決めるのか、最低条件まで合意してから査定するのかをそろえます。

売却する人が決まっていても、登記記録が故人名義のままなら、契約・決済までに必要な相続登記の時期を確認します。詳しくは、相続登記が終わっていない実家の売却相談で整理しています。

査定前に、次の資料を探します。

境界標が見当たらない、増築部分が登記と合わない、前面道路が私道であるなどの事情は、査定価格や売却期間へ影響します。分からないことを推測で埋めず、そのまま調査項目として共有します。

購入時の契約書や領収書は、売却後の譲渡所得計算で取得費を確認する資料にもなります。売却が終わるまで原本を一括処分しません。

査定額は「その金額で必ず売れる」という保証ではありません。査定の前提、売却方法、想定期間、費用、建物や残置物の扱いをそろえて比較します。

机上査定は、所在地、面積、築年数、周辺成約事例などをもとに概算を確認する方法です。現地対応が少なく、売却を検討し始めた段階で使いやすい一方、建物状態、眺望、騒音、境界、残置物などは十分に反映できないことがあります。

訪問査定では、担当者が現地を見て状態や周辺環境を確認します。実際の売出価格や買取条件を検討するなら、机上査定だけで決めず、訪問後に何が評価へ影響したか説明を求めます。

比較すべき金額は査定額だけではありません。次の式で「概算手取り」を別に置きます。

概算手取り＝想定売却代金－売却に直接かかる費用－売却前に支払う費用－精算項目

仲介手数料の上限ルールは改定される場合があり、低廉な空家等には特例もあります。費用条件の確認日：2026年8月24日。契約前に、依頼する会社から税込総額と発生条件を書面で確認してください。

査定価格と相続税評価額は目的が異なります。売れる価格、相続税の計算、固定資産税評価を一つの数字として扱わないようにします。

仲介は、不動産会社へ買主探しを依頼し、条件が合う購入希望者と売買契約を結ぶ方法です。直接買取は、不動産会社などが買主となり、提示条件に合意して売る方法です。