相続した実家を売却したときの税金｜空き家特例と確定申告

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相続した実家を売った代金の全額に、そのまま所得税がかかるわけではありません。基本は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、使える特別控除があるかを確認します。

難しいのは、親が買ったときの契約書が見つからない場合や、空き家特例と取得費加算の両方が候補になる場合です。契約後に初めて調べるのではなく、売却準備の段階で購入時資料、相続税申告書、建築時期、居住状況を集めておくと、税理士や税務署へ相談しやすくなります。

この記事は一般的な確認順を示すもので、個別の税額や特例の適用可否を判定するものではありません。

この記事で確認すること

• 譲渡所得を構成する収入金額・取得費・譲渡費用
• 空き家特例と取得費加算の主な要件
• 契約前から残す資料と確定申告の確認先

実家売却の税金は譲渡所得から考える

土地や建物の譲渡所得は、基本的に「収入金額－取得費－譲渡費用」で求めます。さらに、要件を満たす特別控除があれば、その控除額を差し引いて課税譲渡所得を計算します。

収入金額

収入金額の中心は売却代金です。買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金などが収入金額に含まれる場合もあるため、通帳への入金額だけで判断しません。売買契約書と決済明細を一緒に保管します。

取得費

取得費は、原則として被相続人が土地・建物を購入した代金や購入手数料などを引き継いで計算します。建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、当時の購入代金がそのまま残るわけではありません。

相続人が負担した登記費用なども、条件により取得費へ含められることがあります。相続時の固定資産税評価額や相続税評価額を、そのまま売却時の取得費に置き換えないようにします。

譲渡費用

譲渡費用は、実家を売るために直接かかった費用です。国税庁は、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却のための取壊し費用などを例示しています。修繕費、固定資産税、遺品整理費のすべてが自動的に該当するわけではないため、領収書に用途を記録して個別に確認します。

取得費が分からない場合の確認方法

まず探すのは、親が購入したときの売買契約書、領収書、住宅ローン資料、建築請負契約書、増改築の請求書です。書類がなければ、当時の預金記録、借入記録、売主や施工会社に残る資料も手掛かりになります。

取得費が分からない場合などは、売却価額の5％相当額を概算取得費とする方法があります。ただし、実額の取得費より小さくなれば譲渡所得が大きくなる可能性があります。最初から5％で済ませず、探索した資料と結果を残して税務署または税理士へ確認してください。

相続直後に残す書類を一覧化しておくと、売却時に取得費を探し直す手間を減らせます。

相続財産を売ったときに確認する主な特例

特例は名称が似ていても、対象、期間、必要書類、他制度との併用可否が異なります。「相続した空き家だから使える」と先に手取りへ入れず、要件を一つずつ照合します。

被相続人の居住用財産に係る空き家特例

一定の被相続人居住用家屋またはその敷地等を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。2026年8月24日時点の国税庁案内では、対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。

ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合の上限は2,000万円です。控除額は税額そのものではなく譲渡所得から差し引く金額で、譲渡益が上限より少なければ控除もその範囲です。

取得費加算の特例

相続または遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。主な要件には、その財産を取得した本人に相続税が課税されていること、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することがあります。

加算額は相続税の全額とは限りません。譲渡した財産ごとに計算し、一定の明細書を付けて確定申告します。

併用可否を個別確認する

空き家特例の対象となる家屋・敷地等については、取得費加算など一部の特例と重ねて適用できない条件があります。どちらが候補になるかで手取りが変わるため、売却日、相続税額、取得費、想定譲渡費用をそろえて比較します。

特例名だけで選ばず、同じ売却について併用できるか、他の不動産譲渡へ影響しないかを申告前に確認してください。

空き家特例の対象をチェックする

空き家特例には、家屋、被相続人の居住、相続後の利用、売却時期、売却先など複数の要件があります。以下は入口の確認項目であり、これだけで適用が決まるわけではありません。

家屋・居住・建築時期の要件

対象家屋は、原則として相続開始直前まで被相続人が居住し、1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がなく、被相続人以外の居住者がいなかった家屋などです。老人ホーム等へ入所していた場合には別の要件があります。

相続から譲渡まで事業、貸付け、他者の居住に使っていないことも確認対象です。空き家のまま売る場合、耐震基準や取壊しの条件も売り方により異なります。現状・片付け・解体の比較は、税の確認と並行して行います。

売却期限と売却代金

主な要件には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることがあります。分割売却や他の相続人による売却を含めて1億円を判定する場合があるため、自分の契約だけを見て判断しません。

相続人が複数いる場合の控除上限

相続人が3人以上の場合の2,000万円上限は、法定相続人の人数だけでなく、対象家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数に関する条件です。兄弟で売却する場合の分配と立替金と税務計算を分け、誰が何を取得し、誰が譲渡するかを資料で確認します。

売却後に確定申告が必要か確認する

土地・建物を売って譲渡所得が生じた場合は、原則として売却した年分の確定申告を確認します。空き家特例や取得費加算を使う場合も、必要書類を添えた確定申告が前提です。

損失が出たと思っても、取得費の扱いや他の所得との通算可否を自己判断しないでください。売買契約書、決済明細、取得資料、費用の領収書、登記事項証明書、相続関係資料、相続税申告書をまとめ、売却翌年の申告期限を待たず相談します。

契約前に税務専門家へ確認したい資料

• 被相続人の購入契約書、建築請負契約書、領収書
• 相続税申告書と財産評価の明細
• 土地・建物の登記事項と建築年月日
• 被相続人と相続後の居住・利用状況
• 査定書、売却予定額、契約予定日
• 仲介、測量、解体などの見積書
• 相続人ごとの取得持分と売却予定

空き家特例の市区町村確認書や耐震関係書類は取得に時間がかかることがあります。売却条件を固める前に、自治体、税務署、税理士へ必要書類と取得時期を確認します。

主な確認元

• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

最終確認日：2026年8月24日

相続した家の手放しノート編集部

相続後の実家・空き家について、権利・期限・管理負担・売却条件を、順位を付けず同じ確認軸で整理しています。法務省・裁判所・国税庁・国土交通省などの一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。