相続登記が終わっていない実家は売却相談できる？名義変更の順番

【PR】本記事には広告が含まれます。

相続登記が終わっていない段階でも、実家の売却相談や価格の確認を受け付ける不動産会社はあります。ただし、相談できることと、売買契約を結び、決済時に買主へ所有権を移せることは別です。

故人名義のまま相談するときは、登記未了を隠さず、相続人、遺言、遺産分割の状況を伝えます。そのうえで、いつまでに誰の名義へ登記し、誰が契約当事者になるかを司法書士や相談先と確認します。

この記事で確認すること

• 登記前の価格相談と実際の売却の違い
• 相続登記の期限と相続人申告登記の位置づけ
• 名義変更へ向けて集める書類と相続人の合意

登記前の「相談」と実際の「売却」は分けて考える

相談、査定、媒介契約、売買契約、決済、所有権移転は同じ時点ではありません。相続した実家の売却手順のうち、どこまで進められるかを相談先ごとに確認します。

相談・机上確認で聞かれること

初期相談では、所在地、土地・建物の面積、築年、空き家か居住中か、登記名義人、相続人の人数、遺言・遺産分割の状況などを聞かれます。登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、間取り、写真があれば、概算の価格や必要調査を検討しやすくなります。

机上査定は現地を見ずに行う価格検討で、売却を保証するものではありません。現地状況や権利関係が分かれば条件が変わります。査定を頼む時期と価格の種類も確認してください。

契約・決済までに整えること

実家全体を売るには、売主となる人がその不動産を処分できる権利を持ち、買主へ所有権を移せる状態を整える必要があります。通常は相続人を確定し、遺言や遺産分割の内容に基づいて相続登記を行います。

抵当権、差押え、未登記増築、境界、共有者、居住者なども契約条件へ影響します。「登記申請中なら必ず契約できる」と一律には考えず、司法書士、不動産会社、必要に応じて弁護士へ日程を確認します。

相続登記の義務と期限を確認する

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。制度開始前の相続でも、登記が未了なら対象となる場合があります。

原則3年の起算点

基本は、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割が後から成立した場合には、成立した日から3年以内の追加的な申請義務が生じることがあります。

「死亡から3年」と一律に数えるのではなく、自分が相続人であると知った時期、不動産取得を知った時期、遺産分割成立日を記録します。正当な理由なく申請を怠った場合の過料についても法務省案内を確認します。

相続人申告登記を含む公式手続きの確認先

期限内に遺産分割がまとまらない場合などに、相続人が登記官へ自分が相続人である旨を申し出る「相続人申告登記」があります。申出により一定の申請義務を履行できる制度ですが、これだけで不動産の持分が登記され、自由に売却できる状態になるわけではありません。

申請方法、必要書類、自分の義務が履行済みになる範囲は、法務局の案内または司法書士へ確認してください。

制度確認日：2026年8月24日。起算点や必要手続きは個別事情で変わります。

名義変更に向けて集める情報

登記の準備と売却の資料収集は重なる部分があります。原本を紛失しないよう、取得先と保管者を一覧にします。

登記事項と固定資産税資料

土地と建物それぞれの登記事項証明書を取り、所有者、地番・家屋番号、面積、共有持分、抵当権などを確認します。固定資産税の納税通知書や名寄帳は、自治体が把握する物件を確認する手掛かりになりますが、登記名義を証明する書類とは役割が異なります。

権利証や登記識別情報が見つからない場合も、自己判断で売却不能と決めず、司法書士へ代替手続きの確認をします。

戸籍・遺言・遺産分割の状況

被相続人の戸籍、相続人の戸籍・住民票、遺言書、遺産分割協議書などをそろえます。法定相続情報一覧図を利用できる場合もあります。

相続人が確定していない、遺言の効力に疑問がある、協議がまとまらない場合は、登記と売却の前提が未整理です。相続後の最初の確認へ戻り、必要に応じて弁護士や家庭裁判所へ相談します。

兄弟など相続人が複数いる場合の順番

誰か一人が代表して査定を依頼することと、その人だけで遺産分割や売却を決めることは別です。最初に次を共有します。

1. 現在の登記名義と相続人の範囲
2. 遺言の有無と実家を取得する案
3. 管理費・修繕費の立替状況
4. 売却、居住、保有の希望
5. 登記・査定・契約の担当者と権限

売却代金の分配と立替費用は、兄弟で実家を売る場合の整理で分けて記録します。共有名義へ登記する前に、将来の売却方針と意思決定方法も話し合います。

売却相談へ進める状態か確認する

登記完了まで価格情報を一切集めてはいけないわけではありません。ただし、相談時点で未確定事項を明らかにし、法的な整理と売却条件の検討を混ぜないことが大切です。

相続人であることを説明できる

被相続人との関係、他の相続人、遺言・協議の状況を資料で説明できるようにします。相談担当者から必要資料と登記完了の目安を聞き、司法書士へつなぐ範囲も確認します。

登記と合意の未完了部分を隠さない

「相続人は自分だけだと思う」「兄弟も売却に賛成するはず」といった推測を確定事項として伝えません。未完了の登記、未確認の相続人、合意していない条件を書き出し、相談先に共有します。

ラクウルへ相談する場合も、登記前の全案件を受け付けるとは限りません。公開情報だけで対象地域、物件条件、費用を断定せず、個別に確認してください。

主な確認元

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 国土交通省「不動産取引の流れ」

最終確認日：2026年8月24日

相続した家の手放しノート編集部

相続後の実家・空き家について、権利・期限・管理負担・売却条件を、順位を付けず同じ確認軸で整理しています。法務省・裁判所・国税庁・国土交通省などの一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。