実家を相続したら何から始める？売る・住む・保有を決める前の確認順序

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実家を相続したら、登記、片付け、売却、税金のどれから始めればよいのでしょうか。

最初に決めるのは売却先ではありません。相続人、現在の名義、期限、実家の利用状況を先に確認します。誰の家か決まっていない段階で家財を処分したり、修繕や解体を契約したりすると、相続人同士の話し合いや売り方の選択肢に影響するからです。

この記事では、実家を相続した直後の動きを、後から変更しやすい確認作業から順に整理します。個別の相続方法や税額は家庭ごとに異なるため、期限が迫っている場合や話し合いがまとまらない場合は、公的窓口や専門家へ早めに確認してください。

この記事で確認すること

• 最初に確かめる相続人・名義・利用状況
• 相続放棄、相続登記、税務申告の確認時期
• 片付けや解体の前に残したい書類と判断軸

実家を相続したら、最初に「誰の家か」を確認する

実家の鍵を持っている人と、法律上の相続人、登記記録上の名義人が同じとは限りません。まずは「管理している人」と「権利を持つ可能性がある人」を分けて確認します。

遺言書と法定相続人を確認する

遺言書の有無によって、実家を取得する人や手続きの進め方が変わることがあります。自宅、貸金庫、法務局の自筆証書遺言書保管制度、公証役場の公正証書遺言など、心当たりを確認します。

同時に、被相続人の戸籍をたどり、配偶者、子、先に亡くなった子の子など、相続人になり得る人を確認します。家族が把握していなかった相続人が後から判明すると、遺産分割の話し合いをやり直す可能性があります。

遺言書を見つけたときの開封や手続きは、種類によって扱いが異なります。内容を自己判断で処理せず、法務局、家庭裁判所、司法書士、弁護士などへ確認するのが安全です。

現在の登記名義を確認する

固定資産税の納税通知書に書かれた宛名だけでなく、法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義を確認します。土地は親名義、建物は祖父母名義といったように、同じ実家でも所有者が分かれている場合があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が基本ですが、遺産分割が成立した場合の追加的な義務などもあるため、個別の起算点は法務局へ確認してください。

名義が故人のままでも、不動産会社へ一般的な査定相談ができる場合はあります。ただし、相談できることと、売買契約・所有権移転まで進められることは別です。売る方向が見えてきたら、相続した実家を売却する流れと合わせて順番を整理します。

住んでいる人と鍵の所在を確認する

空き家に見えても、親族が荷物を置いている、定期的に泊まっている、第三者へ貸していることがあります。次の項目を一枚にまとめると、管理上の行き違いを減らせます。

• 現在住んでいる人、利用している人
• 鍵の本数と保管者
• 電気・水道・ガスの契約状況
• 郵便物の転送先
• 火災保険、警備、庭木管理の契約
• 借地、賃貸、駐車場利用など第三者との関係

居住者がいる場合は、所有権だけで退去時期や売却方法を決められるとは限りません。兄弟の一人が住んでいるケースでは、生活状況と費用負担を確認してから売却方針を話し合います。

期限がある手続きを先にカレンダーへ置く

片付けや査定は日程を動かせますが、相続には期間が定められた手続きがあります。死亡日だけで一律に数えず、制度ごとの起算点を公式情報で確認してください。

相続放棄を検討する期間

裁判所は、相続放棄の申述期間を「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」と案内しています。借金、保証債務、管理が難しい土地などがある場合は、実家だけを見て判断せず、財産と債務の全体像を調べます。

調査しても期間内に判断できない場合、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられる制度があります。ただし、認められるかどうかは個別判断です。

相続放棄を検討している段階で、家財の処分や契約を自己判断で進めないでください。 行為の内容が相続の扱いへ影響する可能性があるため、家庭裁判所、弁護士などへ確認します。

相続登記と税務申告の確認時期

相続登記の基本期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。一方、相続税の申告・納税が必要な場合の期限は、通常、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。すべての相続で相続税申告が必要なわけではありませんが、必要かどうかの確認は先延ばしにしません。

確認項目	基本的な時期	最初の確認先
相続放棄	相続開始を知ったときから3か月以内	家庭裁判所
相続税の申告・納税	通常、死亡を知った日の翌日から10か月以内	国税庁・税務署・税理士
相続登記	不動産取得を知った日から3年以内が基本	法務局・司法書士

確認日：2026年8月24日。期限、要件、起算点は制度改正や個別事情で変わるため、申請前に公式案内を再確認してください。

捨てずに集めたい実家の書類

書類は、名義の確認だけでなく、査定、境界確認、譲渡所得の計算にも使います。「古いから不要」と判断する前に、写真またはスキャンで一覧化します。

登記・購入・建築に関する書類

優先して探したいのは、次の資料です。

• 登記識別情報、権利証、登記事項証明書
• 売買契約書、建築請負契約書、購入代金の領収書
• 建築確認済証、検査済証、設計図、増改築の記録
• 測量図、境界確認書、隣地との覚書
• 住宅ローン、抵当権、私道、借地に関する書類
• 修繕、耐震診断、インスペクションの記録

購入時の契約書や領収書は、将来の譲渡所得計算で取得費を確認する材料になります。査定額に直接反映されない資料でも、捨てずに残します。

固定資産税と維持費が分かる書類

保有を続けるか比較するには、毎年かかる金額を把握する必要があります。固定資産税・都市計画税の通知書、火災保険料、光熱費、警備費、庭木や除雪の費用、交通費、修繕費を集めます。

通帳やカード明細から定期支払いを拾い、月額と年額を混ぜずに年額へそろえると比較しやすくなります。遠方の実家なら、現地へ行く交通費と移動時間も管理負担として記録します。

住む・売る・保有を3つの軸で仮決めする

この段階では最終決定でなくて構いません。「いつまでに、何を確認すれば決められるか」を置くのが目的です。詳しい比較は、相続した実家に住む・売る・保有する判断軸で整理しています。

使う予定

誰が、いつから、何年間使う可能性があるのかを確認します。「いつか使う」ではなく、転居時期、通勤・通学、介護、修繕の必要性まで具体化します。期限を決められない場合は、半年後に再判定するなど見直し日を置きます。

毎年かかる費用

固定資産税だけでなく、保険、最低限の通水・換気、庭木、清掃、修繕、交通費を合計します。賃貸へ出す場合も、初期工事、空室、管理委託、設備故障を含めて考えます。

相続人同士の合意

売る・住む・保有のどれを選ぶ場合も、費用負担と利益の受け取りをセットで話します。口頭だけでなく、決まったこと、保留事項、次回の確認日を共有メモへ残します。

兄弟で相続した場合は、費用負担と売却代金の分け方を先に確認すると、売却価格だけの話になりにくくなります。

片付け・修繕・解体を急がないほうがよい理由

片付ければ売りやすい、解体すれば土地として売れるとは限りません。建物がある状態を評価する買主もいれば、残置物を含めて条件を提示する事業者もあります。先に費用を使うと、回収できなくても元へ戻せません。

特に残したいのは、権利証、契約書、領収書、境界資料、鍵、写真、修繕記録です。重要書類と家財を分ける前に、一括廃棄を頼まないようにします。

解体は、費用だけでなく、接道や再建築の条件、住宅用地の税負担、自治体の補助制度にも影響します。空き家の場合は、現状のまま・片付け・解体の比較を行い、少なくとも現状査定を得てから検討します。

次に進む先を決める最終チェック

次の項目がそろっているか確認します。

• 相続人と遺言書の有無を確認した
• 土地・建物の現在名義を確認した
• 相続放棄、相続税、相続登記の期限をカレンダーへ入れた
• 実家の居住者、鍵、契約、管理状態を把握した
• 購入時・建築時・境界・税・維持費の書類を保管した
• 住む・売る・保有の仮案と見直し日を相続人で共有した
• 片付け、修繕、解体を契約する前に他の選択肢を比べた

売る方向なら売却方法を比較する

権利関係と家族の意向が見えているなら、仲介、直接買取、現状のままの査定などを、期間、手間、費用、想定手取りで比べます。まだ登記が終わっていなくても相談できる場合はありますが、契約・引き渡しまでの必要手続きは相談先へ確認してください。

権利や税金が未整理なら専門窓口を先にする

相続人が確定しない、遺産分割でもめている、相続放棄を検討している、税の期限が近い場合は、不動産会社への査定より先に法務局、家庭裁判所、税務署、司法書士、弁護士、税理士などへ確認します。

主な確認元

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 裁判所「相続の放棄の申述」
• 裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」
• 国税庁「相続税の申告と納税」

最終確認日：2026年8月24日

相続した家の手放しノート編集部

相続後の実家・空き家について、権利・期限・管理負担・売却条件を、順位を付けず同じ確認軸で整理しています。法務省・裁判所・国税庁・国土交通省などの一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。