相続した実家の査定はいつ頼む？売却価格と相続税評価額の違い

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実家の査定は、相続登記や遺産分割がすべて終わるまで待たなければ頼めないとは限りません。売るか、住むか、保有するかを検討する段階でも、現状の売却可能性を知る材料になります。

ただし、査定価格、相続税評価額、固定資産税評価額は目的が違います。納税通知書の数字を「売れる価格」と見なしたり、不動産会社の査定額を「相続税の評価」として使ったりせず、名称と基準日をそろえます。

この記事で確認すること

• 実家の売却査定を相談できる時期
• 市場・査定・相続税・固定資産税の4価格
• 査定額ではなく根拠と概算手取りを比べる方法

売却査定は「売るか決める前」でも判断材料になる

査定は売却契約ではありません。相続人、名義、遺言、遺産分割の未完了部分を伝えたうえで、価格や調査項目を聞くことは、選択肢の比較に役立ちます。

相続直後の確認順で権利と期限を整理し、相談時には「売却は未決定」「相続登記は準備中」など現状を明示します。実際に契約・決済へ進むには、売主となる人と所有権移転に必要な手続きを個別に整えます。

実家に付く4つの価格を区別する

同じ実家でも、数字を出す目的と時点が違えば金額は一致しません。まず、どの数字を何の判断に使うのかを分けます。

市場価格

市場価格は、実際の市場で成立し得る価格を考える概念です。地域の成約事例、土地・建物の状態、接道、需要、売却時期、契約条件などで変わります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは取引価格等を確認できますが、近隣事例と実家は面積や道路条件が異なる場合があります。事例の平均値をそのまま自宅価格にはしません。

不動産会社の査定価格

査定価格は、不動産会社が物件資料や現地状況、取引事例、販売方針を基に示す見込みです。仲介査定なら一定期間で売却を目指す価格、買取査定なら会社が直接買う条件として示されるなど、売却方法で意味が変わります。

査定額は売買代金の保証ではありません。価格の有効期限、現地調査後の変更、残置物や境界などの条件を確認します。

相続税評価額

相続税評価額は、相続税・贈与税の財産評価に用いる金額です。土地は路線価方式または倍率方式など、家屋は固定資産税評価額を基にする方法があり、個別の補正もあります。

売却査定とは目的が異なるため、相続税評価額より高く売れる、低く売れると一律には決まりません。申告が必要か、評価方法が適切かは税務署または税理士へ確認します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税などの課税標準を計算する基礎となる評価です。納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。

これも売却価格そのものではありません。年度、土地・建物、課税標準額と評価額の欄を混同しないよう、自治体の資産税担当窓口へ確認します。

机上査定と訪問査定を使い分ける

机上査定は、所在地、面積、築年、取引事例などから概算を確認する方法です。売却を決める前の初期比較や、遠方で現地日程をすぐ組めないときに使えます。

訪問査定では、建物の劣化、日当たり、道路、境界、周辺環境、残置物などを現地で確認します。具体的な売出価格や買取条件を検討する段階では、訪問確認が必要になることがあります。

ラクウル公式サイトには無料AI査定と現地調査・査定の流れが表示されていますが、AI査定額だけで買取額や対象可否が確定するとは限りません。対象地域、物件種別、費用、訪問時期は個別確認とします。表示確認日：2026年8月24日。

査定額だけで会社を決めない

複数社へ相談する場合、同じ資料、同じ残置物状態、同じ希望期限を伝えます。条件が違う査定を数字だけで並べても比較になりません。

査定根拠

近隣の成約事例、土地形状、接道、築年、修繕履歴など、価格を上げ下げした要因を聞きます。「この価格ならすぐ売れる」ではなく、想定する買主と販売条件を確認します。

売却方法と想定期間

仲介で市場へ出すのか、不動産会社が直接買い取るのかで、価格の決まり方と日程は異なります。仲介と直接買取の違いを確認し、媒介契約、内覧、条件交渉、決済までの想定を聞きます。

費用を引いた手取り

査定額から、仲介手数料、登記、測量、片付け、解体、税など、売主側で見込む費用を差し引きます。費用が未確定ならゼロにせず、誰が負担するかと見積取得時期を記載します。

査定依頼前にそろえる情報

• 土地・建物の登記事項と固定資産税資料
• 相続人、遺言、遺産分割、相続登記の状況
• 土地・建物の面積、築年、間取り
• 境界、接道、私道、借地、抵当権の資料
• 居住者、鍵、残置物、不具合、修繕履歴
• 希望する売却時期と避けたい条件
• 現状写真と購入・建築時の書類

売却全体の流れに沿って、分からない項目は「未確認」として伝えます。隠れた不具合を推測でなしと記載しません。

相続した実家の価格を確認して次の行動を決める

査定を取った後は、売る・住む・保有する案のどこが変わったかを確認します。売却するなら、仲介と買取の条件を同じ表で比べます。売却しないなら、固定資産税、管理、修繕を含む保有費用と見直し日を決めます。

買取業者へ進む場合は、免許・査定条件・費用の確認表を使い、査定額の高さだけで決めません。ラクウルへ問い合わせる場合も、対象物件や費用は事前に確認してください。

主な確認元

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国税庁「土地家屋の評価」
• 国土交通省「不動産取引の流れ」

最終確認日：2026年8月24日

相続した家の手放しノート編集部

相続後の実家・空き家について、権利・期限・管理負担・売却条件を、順位を付けず同じ確認軸で整理しています。法務省・裁判所・国税庁・国土交通省などの一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。